การซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนเป็นโมฆะหรือไม่ ผู้ซื้อจะฟ้องเรียกเงินคืนได้หรือไม่ (ฎีกาใหม่ล่าสุด)

การซื้อขายที่ดินมีที่ข้อกำหนดห้ามโอนเป็นโมฆะหรือไม่ ผู้ซื้อจะฟ้องเรียกเงินคืนได้หรือไม่ (ฎีกาใหม่ล่าสุด)

มีแนวคำพิพากษาฎีกา ตัดสินไว้ดังนี้

1.กรณีทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในระหว่างระยะเวลาห้ามโอนและยังมิได้มีการส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อครอบครอง โดยมีข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน หากผู้ขายผิดสัญญาฟ้องเรียกเงินคืนได้

 ฎีกาที่ 1461/2562 การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในระหว่างระยะเวลาห้ามโอนและจำเลยทั้งสองยังมิได้มีการส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครอง โดยมีข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน ถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายหรือมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงไม่ตกเป็นโมฆะและสามารถใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงต้องคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไปจากโจทก์ให้แก่โจทก์

2.หากผู้ซื้อทราบดีมาแต่แรกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีข้อกำหนดห้ามโอน การจะซื้อจะขายที่ดินเป็นการทำนิติกรรมที่ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะตามมาตรา 150 การที่ชำระเงินไป จึงเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. ว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 411 หาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6399/2551      โจทก์ทราบดีมาแต่แรกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้น มีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี แต่โจทก์ก็ยอมตนเข้าผูกพันทำสัญญาดังกล่าว ซึ่งมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 การที่โจทก์ชำระเงินมัดจำไป 400,000 บาท จึงเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. ลักษณะ 4 ว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 411 บัญญัติว่า บุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ โจทก์จึงไม่อาจเรียกเงินมัดจำ 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยคืนจากจำเลย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2293/2552 พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 39 บัญญัติว่า ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทำการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร ฯลฯ ตามบทบัญญัติดังกล่าวเห็นได้ว่า แม้จะมีการซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยกันจริง นิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยก็เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150ในเขตปฏิรูปที่ดิน บุคคลที่มิได้รับจัดสรรจากคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไม่มีสิทธิแย่งการครอบครองจากผู้ที่ได้รับการจัดการ เพราะหากผู้ได้รับการจัดสรรละทิ้งการครอบครองไป การครอบครองจะตกมาเป็นของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกครั้ง ซึ่งสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีอำนาจหน้าที่ที่จะจัดสรรให้เกษตรกรที่เหมาะสมต่อไป และ พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 37 บัญญัติห้ามมิให้ยกอายุความครอบครองขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเรื่องที่ดินหรือสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้มาตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1876/2542 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท(ซึ่งอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน)ระหว่างโจทก์กับจำเลย มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ซึ่งตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 150 การที่โจทก์ชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินพิพาทให้จำเลยย่อมเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย กรณีต้องด้วย ป.พ.พ.มาตรา411 ที่โจทก์ไม่อาจเรียกเงินคืนจากจำเลยฐานลาภมิควรได้ ดังนี้หนังสือสัญญากู้เงินฉบับพิพาทที่โจทก์ฟ้องเป็นสัญญาที่จำเลยตกลงยอมรับผิดใช้หนี้ซึ่งมีมูลหนี้มาจากการที่โจทก์ได้ชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายดังกล่าวย่อมตกเป็นโมฆะด้วยจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยตามหนังสือสัญญากู้เงินให้แก่โจทก์

ทค.กอบเกียรติ นบ.นบท ไลนไอดี kobkiatlaw