เจ้าของรวมฟ้องแบ่งกรรมสิทธิรวมบ้านและที่ดิน ปรึกษาทนายความ
คดีฟ้องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมบ้าน
และที่ดิน
กรณีที่ทรัพย์สินมีชื่อเจ้าของหลายคน หากจะทำนิติกรรม
ต้องอาศัยความยินยอมจากเจ้าของทุกคนเสมอ หากไม่สามารถตกลงหรือยินยอม
เจ้าของคนใดคนหนึ่งต้องยื่นฟ้องต่อศาลขอแบ่งกรรมสิทธิ์
กฎหมายกำหนดวิธีการแบ่งทรัพย์สิน
อันมีเจ้าของหลายคนไว้ คือ
1 แบ่งทรัพย์สินดังกล่าวกันเองก่อน
2 เมื่อไม่สามารถแบ่งได้ให้ประมูลราคาระหว่างกันเอง
3 ถ้าตกลงกันไม่ได้ก็ให้นำทรัพย์สินดังกล่าวออกขายทอดตลาด
และได้เงินสุทธิเท่าใดให้แบ่งกันคนละครึ่ง หรือตามส่วนของเจ้าของรวม
ตัวอย่าง
คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ
ประเด็น
ไม่ได้ระบุแต่ละคนมีส่วนเท่าใด กฎหมายให้สินนิษฐานว่ามีส่วนเท่ากัน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
6437/2550
การฟ้องขอแบ่งทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ด้วย ตามป.พ.พ.
มาตรา 1363 ไม่มีอายุความ ตามมาตรา 1363 วรรคสอง เป็นเรื่องผู้มีกรรมสิทธิ์รวมจะทำนิติกรรมห้ามแบ่งกรรมสิทธิ์รวมได้คราวละไม่เกินสิบปี
มิใช่เป็นอายุความ
โจทก์ ฮ. และจำเลยที่ 1 ได้ตกลงรังวัดที่ดินมือเปล่า
ยังไม่มีหลักฐานหนังสือสำคัญ เพื่อแบ่งกรรมสิทธิ์รวมไว้
โจทก์ได้ที่ดินเป็นที่พิพาท
โจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นสัดส่วนตลอดมา การแบ่งแยกเจ้าของรวมจึงไม่อาจจดทะเบียนแบ่งแยกต่อเจ้าพนักงานที่ดินได้
ถือว่าโจทก์ยึดถือที่ดินส่วนที่เข้าครอบครองเพื่อตน โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตาม
ป.พ.พ. มาตรา 1367 แม้ต่อมาทางราชการจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์
(น.ส.3 ก.) และโฉนดที่ดินมีชื่อโจทก์ จำเลยที่ 1 และ ฮ. ถือกรรมสิทธิ์รวม โดยไม่ได้ระบุว่ามีส่วนคนละเท่าใดและตาม ป.พ.พ.
มาตรา 1357 ให้สันนิษฐานว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน
ก็เป็นเพียงข้อสันนิษฐาน
ของกฎหมายในกรณีที่ไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนเท่าใด
โจทก์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วนที่ครอบครอง จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าเจ้าของรวมยังคงมีส่วนเท่ากันหาได้ไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
4259/2550
เมื่อได้ความว่าโจทก์จำเลยร่วมกันซื้อที่ดินเพื่อขายเอากำไรมาแบ่งกัน
มิได้มีการครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นส่วนสัด
วิธีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมจึงต้องเป็นไปตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 1364 กำหนดไว้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
5880/2548
โจทก์จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกันในบ้านพิพาท
คดีนี้โจทก์จำเลยต่างฟ้องขอให้ขับไล่ซึ่งกันและกัน
ทั้งจำเลยฟ้องแย้งขอให้โจทก์ชดใช้เงินค่าบ้านพิพาทมาด้วย ถือได้ว่าเป็นกรณีที่เจ้าของรวมเรียกให้แบ่งกรรมสิทธิ์รวม
แต่การให้รื้อถอนบ้านพิพาทย่อมทำให้สภาพบ้านเสียหาย
ไม่เป็นผลดีแก่ทั้งสองฝ่ายแต่อย่างใด
ทั้งการให้นำเฉพาะบ้านพิพาทออกประมูลขายทอดตลาดย่อมจะทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
เสียประโยชน์โดยไม่เป็นธรรม เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทตามสัญญาเช่าที่โจทก์ทำไว้กับบุคคลภายนอก
บ้านพิพาทจึงควรตกเป็นของโจทก์
โดยให้จำเลยได้รับแต่ส่วนแบ่งกึ่งหนึ่งของราคาบ้านพิพาท
ประเด็น วิธีแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ต้องเป็นไปตามมาตรา 1364
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6781/2545
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1363 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้
แต่จะเรียกให้แบ่งในเวลาไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้
ทั้งนี้เพื่อป้องกันมิให้การแบ่งทรัพย์สินในเวลานั้น
จะทำให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของรวมคนอื่น การที่โจทก์และจำเลยถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินพิพาท
โดย หจก. อ.
ที่มีโจทก์และจำเลยเป็นหุ้นส่วนและได้เลิกกิจการไปแล้วเปิดดำเนินกิจการอยู่ในอาคารบนที่ดิน
ทั้งโจทก์และจำเลยมีปัญหากันถึงขนาดจำเลยฟ้องโจทก์เป็นคดีอาญา
โจทก์จึงมิได้เข้าไปในที่ดินและอาคารพิพาทอีก แม้จะปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินและอาคารพิพาท
แต่ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของจำเลยฝ่ายเดียว
มิใช่เพื่อผลประโยชน์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นด้วย ดังนั้น
การที่โจทก์ฟ้องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมดังกล่าว
จะฟังว่าโจทก์ฟ้องขอแบ่งในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้
การที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเอาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทออกขายทอดตลาดเอาเงินที่ขายได้
แบ่งให้โจทก์ครึ่งหนึ่งในทันทีนั้นไม่ถูกต้อง เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1364 ได้บัญญัติกำหนดวิธีการแบ่งทรัพย์สินของเจ้าของรวมไว้เป็นขั้นตอนแล้ว
ศาลฎีกามีอำนาจแก้ไขโดยให้จำเลยแบ่งที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ครึ่งหนึ่ง
โดยให้โจทก์จำเลยแบ่งทรัพย์สินกันเองก่อน
เมื่อไม่สามารถแบ่งได้ให้ประมูลราคาระหว่างกันเอง
ถ้าตกลงกันไม่ได้ให้นำทรัพย์สินดังกล่าวออกขายทอดตลาด
ได้เงินสุทธิเท่าใดให้แบ่งกันคนละครึ่ง
ประเด็น
มีข้อตกลงแบ่งแยกการครอบครองทรัพย์สินออกเป็นส่วนสัดแล้ว
กรณีนี้หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามย่อมถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
2503/2523
เหตุที่จำเลยทำบันทึกข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมโดยกำหนดส่วนของที่ดินด้วย
และทำบันทึกให้จดทะเบียนบรรยายส่วนกรรมสิทธิ์ในโฉนดเกิดจากการกระทำของโจทก์และ ว.
โดยจำเลยสำคัญผิดในข้อสาระสำคัญแห่งนิติกรรม ว่าแบ่งตามที่ครอบครองเป็นส่วนสัด
จึงตกเป็นโมฆะไม่อาจแบ่งที่ดินให้โจทก์ตามที่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้
เมื่อโจทก์จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมต่างครอบครองที่พิพาทอย่างเป็นเจ้าของเป็นส่วนสัด
จึงต้องแบ่งที่พิพาทตามส่วนดังกล่าว
ประเด็น
ศาลใช้ดุลพินิจเพื่อไม่ให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายแก่เจ้าของรวมได้
เช่น
ให้แบ่งที่ดินให้เจ้าของรวมได้รับตรงตามที่ดินที่เจ้าของรวมปลูกบ้านอยู่อาศัย
โดยไม่จำต้องสั่งให้ประมูลหรือขายทอดตลาดก็ได้ อ้างอิงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4329/2539
ประเด็น
เจ้าของรวมมิได้แบ่งแยกกันครอบครองที่ดิน
โจทก์ฟ้องประสงค์ให้ศาลพิพากษาแบ่งที่ดินที่โจทก์และจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์รวมกันตามส่วนของแต่ละคนที่มีกรรมสิทธิ์อยู่เป็นประการสำคัญ
แม้โจทก์ขอมาในคำขอท้ายฟ้องอย่างไร ศาลย่อมมีอำนาจแบ่งให้ได้ตามที่กำหนดไว้ใน
ป.พ.พ.มาตรา 1354 ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
2299/2539
เมื่อจำเลยไม่ได้ยื่นคำให้การต่อสู้คดีปัญหาเรื่องคำขอท้ายฟ้องเคลือบคลุมหรือไม่
จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนต้องห้ามอุทธรณ์
โจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้แบ่งแยกกันครอบครองที่ดินพิพาทเป็นส่วนสัดและโจทก์ฟ้องประสงค์ให้ศาลพิพากษาแบ่งที่ดินที่โจทก์และจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์รวมกันตามส่วนของแต่ละคนที่มีกรรมสิทธิ์อยู่เป็นประการสำคัญ
แม้โจทก์ขอมาในคำขอท้ายฟ้องอย่างไร
ศาลย่อมมีอำนาจแบ่งให้ได้ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1364
ไม่เป็นการพิพากษาที่ไม่ตรงตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา
1363 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้
เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่
หรือถ้าวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร
ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้
สิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินนั้น
ท่านว่าจะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละ 10 ปีไม่ได้
ท่านว่าเจ้าของรวมจะเรียกให้แบ่งทรัพย์สินในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้
มาตรา
1364 การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม
หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน
ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไรไซร้
เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอ ศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง
ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันไซร้ จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้
ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้
