ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านและที่ดิน
คดีฟ้องขับไล่
คดีฟ้องขับไล่นั้นอาศัยเหตุตามกฎหมายได้ดังนี้.
1. อาศัย
2. ละเมิด
3. สิทธิอาศัย
4. สิทธิเหนือพื้นดิน
5. สิทธิเก็บกิน
6. เช่า
7. กรณีอื่น ๆ
1. อาศัย
การอาศัยถือเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ บุคคลสิทธินี้ก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้ให้อาศัย ถ้าผู้ให้อาศัยไม่ประสงค์จะให้ผู้อาศัย อาศัยอยู่เมื่อใด ผู้ให้อาศัยก็มีสิทธิจะขับไล่ผู้อาศัยออกไปได้ทันที และผู้อาศัยก็มีหน้าที่จะต้องออกไปด้วย
การอาศัยอยู่ในบ้าน อาศัยทำประโยชน์ในที่ดิน ในกรณีปกติทั่ว ๆ ไปเป็นเรื่องการตกลงยินยอมของเจ้าของทรัพย์ที่พอใจจะให้อาศัย อาจจะมีกำหนดเวลาหรือไม่มีกำหนดเวลาก็ได้ เป็นเหตุหรือมูลฐานหนึ่งของการฟ้องคดีขับไล่ ในช่วงระยะเวลาการยอมให้อยู่อาศัย การทำประโยชน์ต่าง ๆ ดังกล่าวก็ไม่เป็นละเมิดต่อเจ้าของทรัพย์ แต่ถ้าหากพ้นกำหนดระยะเวลาที่ยินยอมหรือเปลี่ยนใจไม่ประสงค์จะให้อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์จากทรัพย์อีกต่อไป การอยู่ต่อไปก็กลายเป็นละเมิด ซึ่งอาจจะมีการเรียกค่าเสียหายด้วย
2. ละเมิด
ละเมิดนั้นน่าจะกล่าวได้ว่าเป็นมูลฐานให้เกิดคดีฟ้องขับไล่มากกว่ามูลฐานอื่น เพราะการกระทำละเมิดอันจะเป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่นั้น อาจจะเริ่มต้นโดยการเป็นการกระทำละเมิด เช่น เข้าไปบุกรุก ครอบครอง ยึดถือเอาที่ดินของผู้อื่น หรืออาจจะเป็นผลมาจากกรณีอื่น เช่น การเข้าอยู่อาศัย เมื่อเจ้าของไม่ให้อยู่อาศัยต่อไป การอยู่อาศัยต่อมาก็เป็นละเมิด หรือกรณีเช่าแล้วต่อมาหมดสัญญาเช่าเจ้าของให้ออกไป แต่ไม่ออกก็เป็นการอยู่โดยละเมิด ต้องมีการฟ้องขับไล่หรือในกรณีเป็นการกระทำตามมาตรา 1337 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
3. สิทธิอาศัย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1402 บัญญัติว่า บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือนบุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า
จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า ผู้ทรงสิทธิอาศัยตามกฎหมายนั้นมีสิทธิที่จะได้เข้าอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่น ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการอาศัยตามความหมายทั่ว ๆ ไปแล้ว จะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง การอาศัยตามความหมายทั่ว ๆ ไปนั้น หมายความรวมถึงการอาศัยอยู่ในที่ดินด้วย ซึ่งอาจจะเข้าลักษณะสิทธิเก็บกิน ผู้ทรงสิทธิอาศัยนั้นมีเพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน ไม่มีสิทธิในโรงเรือนและที่ดินที่ปลูกสร้างโรงเรือนแต่อย่างใด แต่ผู้ทรงสิทธิอาศัยก็มีสิทธิจะเก็บเอาดอกผลธรรมดา หรือผลแห่งที่ดินมาใช้เพียงเท่าที่จำเป็นแก่ความต้องการของครัวเรือนก็ได้ ถ้าผู้ให้อาศัยมิได้ห้ามไว้โดยชัดแจ้ง(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1406 ) สิทธิอาศัยนั้นเป็นสิทธิเฉพาะตัว โอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก ( ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1404 ) และในกรณีที่สิทธิอาศัยนั้นไม่มีกำหนดเวลา สิทธิอาศัยนั้นจะเลิกเสียในเวลาใด ๆ ก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403 วรรคสอง )
4. สิทธิเหนือพื้นดิน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 วางบทบัญญัติไว้ว่า “เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น
โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดินนั้น”
จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นว่า สิทธิเหนือพื้นดินนั้นเป็นกรณีที่ผู้ทรวงสิทธิมีกรรมสิทธิ์หรือเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกในที่ดิน แต่ไม่มีสิทธิในที่ดินที่ใช้สิทธิเหนือดังกล่าว โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินแต่อย่างใด
สำหรับการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินนั้น อาจได้มาโดยทางนิติกรรมหรือโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมก็ได้ สิ่งที่ต้องสนใจเป็นพิเศษเกี่ยวกับกรณีที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่โดยอาศัยมูลฐานในเรื่องสิทธิเหนือพื้นดินก็คือ การบอกกล่าวล่วงหน้าเพื่อบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินในกรณีไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1413 ดังนี้
“ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง”
5. สิทธิเก็บกิน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 วรรคแรก บัญญัติว่า
“อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธินั้นมีสิทธิครองครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น”
เมื่อพิจารณาตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า สิทธิเก็บกินนั้นเป็นสิทธิที่ทำให้สามารถครอบครอง ใช้ ถือเอาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเก็บกิน จะก่อให้เกิดขึ้นได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1418)
6. เช่า
การเช่านั้นก็เป็นมูลฐานอย่างหนึ่งที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่จำนวนมากเหมือนกับกรณีของการขับไล่อันเกิดจากละเมิด ข้อสังเกตของการเช่าในส่วนที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่น่าจะกล่าวได้พอสังเขป ดังนี้
1. ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ต้องมีอำนาจเอาทรัพย์สิน ออกให้เช่า
2. กรณีผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ได้ฟ้องคดีโดยตั้งรูปเรื่องอ้างความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า (มิได้อ้างว่าเป็นผู้มีอำนาจให้เช่าได้) ผู้เช่าย่อมต่อสู้ได้ว่า ทรัพย์พิพาทไม่ใช่ของผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้องตามสัญญาเช่า
3. สัญญาเช่าทรัพย์ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ ดังนั้น สิทธิของผู้เช่าในการฟ้องบุคคลภายนอกที่ยุ่งเกี่ยวกับทรัพย์พิพาทอยู่ จะแยกพิจารณาได้ 2 กรณี ดังนี้
ก. กรณีทำสัญญาเช่าแล้ว แต่ยังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินให้เช่า หากมีบุคคลอื่นครอบครองทรัพย์สินอยู่ ผู้เช่าจะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าฟ้องบังคับขับไล่ออกไปไม่ได้ เพราะฐานะของผู้เช่ามีเพียงบุคคลสิทธิไม่อาจใช้ยันหรือบังคับต่อบุคคลภายนอกได้ ผู้มีสิทธิฟ้องในกรณีก็คือ ผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะทำได้ก็เพียงการเรียกร้องจากผู้ให้เช่าฐานผิดสัญญาเช่าหรือรอนสิทธิ
ข. ในกรณีที่มีการทำสัญญาเช่าและมีการส่งมอบทรัพย์สินให้ครอบครองแล้ว หากมีใครมารบกวนขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ กรณีนี้ผู้เช่าก็มีสิทธิฟ้องร้องได้ด้วยตนเอง
4. สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับ
5. สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ
กรณีเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนั้น จะมีลักษณะพิเศษแตกต่างไปจากการเช่าแบบธรรมดา จึงต้องทำความเข้าใจให้ดี เหตุที่จะทำให้เป็นการเช่าแบบต่างตอบแทนพิเศษนั้นมีได้หลายกรณี เช่น การปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง หรือพืชผลลงในที่ดินของผู้อื่นเพื่อการหาประโยชน์เป็นเวลานาน การก่อสร้างต่อเติมทรัพย์ที่จะเช่าเพื่อเป็นการต่างตอบแทนกับการที่จะได้เช่าระยะยาว การออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง เป็นต้น สัญญาเช่าแบบนี้เป็นสัญญาไม่มีแบบ ผู้เช่าตายสัญญาไม่ระงับ สามารถตกทอดไปยังทายาทได้
6. กรณีเช่าช่วง
กรณีเช่าช่วงนั้น หากเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ คือผู้ให้เช่าเดิมยินยอมด้วย หรือสัญญาเช่าเดิมยอมให้ทำได้ ผลก็คือจะทำให้ผู้เช่าช่วงไม่มีฐานะเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม ผิดกับกรณีเช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้เช่าช่วงมีฐานะเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าเดิมเมื่อฟ้องขับไล่ผู้เช่าก็ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะบริวารได้ด้วย
เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญา
การบอกเลิกสัญญานั้นมีผลต่อการฟ้องคดี โดยเฉพาะในกรณีที่ว่ามีการบอกกล่าวเลิกสัญญากันโดยถูกต้องหรือไม่ เมื่อจะมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาก็ต้องดำเนินการตามมาตรา 566 กล่าวคือ บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
7. กรณีอื่น ๆ
นอกจากมูลฐานที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่ตามที่ได้กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังมีกรณีอื่น ๆ อีกหลายประการที่เป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่ได้ เช่น กรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1360
อ้างอิง : คดีฟ้องขับไล่ ,สุพิศ ปราณีติพลกรัง , 10 ธันวาคม 2534 , บริษัท กรุงสยาม พริ้นติ้ง กรุ๊พ จำกัด
การบรรยายคำขอท้ายคำฟ้องแพ่งกรณีฟ้องขับไล่
๑.โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด โฉนดที่ดินเลขที่ ............ตารางเมตร รายละเอียดปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสาท้ายคำฟ้องหมายเลข ๑
ข้อ ๒. เมื่อประมาณวันที่ ๑๕ พฤษภาคม ๒๕๕๕ จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องชุด ตามข้อ ๑. จากโจทก์ โดย มีกำหนดระยะเวลาการเช่า ๑ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท ค่าบริการส่วนกลางอื่นๆของหมู่บ้านผู้เช่าเป็นผู้ชำระ ซึ่ง สัญญาเช่าใน ข้อ ๔. ระบุว่า ค่าภาษีโรงเรือนและภาษีที่ดินผู้เช่าเป็นผู้ชำระ ข้อ ๖. ระบุว่า ผู้เช่าจะดำเนินการดัดแปลง เพิ่มเติม หรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินที่เช่าเป็นประการใด ผู้เช่าต้องนำแบบแปลนที่จะดำเนินการดังกล่าวมาเสนอต่อผู้ให้เช่าเพื่อพิจารณาเป็นการล่วงหน้าและผู้เช่ามีอำนาจในการดำเนินการดังกล่าวได้ เมื่อผู้ให้เช่ามีหนังสืออนุญาตแล้วเท่านั้น ข้อ ๙. ระบุว่า ถ้าผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญานี้ หรือผู้เช่าผิดสัญญา หรือไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่งก็ดี ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและทำการริบเงินประกันตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้นได้ทั้งหมด ได้ทันที รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่า เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข ๒ ซึ่ง เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ ถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา
ข้อ ๓. หลังจากจำเลยได้เช่าห้องชุดจากโจทก์ตามฟ้องข้อ ๒ .แล้ว ปรากฏว่า จำเลยได้ปฏิบัติผิดนัดผิดสัญญาเช่า ใช้ทรัพย์สินที่เช่าผิดวัตถุประสงค์การเช่า โดยนำห้องชุดที่เช่าไปดัดแปลงสภาพเป็นร้านขายสินค้าและเครื่องดื่ม โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ปรากฎตามสำเนาภาพถ่ายห้องชุดที่พิพาท เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข ๓ อีกทั้ง ไม่ยอมชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือน พฤษภาคม ๒๕๕๗ จนถึงวันฟ้อง รวมเป็นเวลากว่า ๙ เดือน เป็นเงินทั้งสิ้น ๙๐,๐๐๐ บาท(เก้าหมื่นบาท) และจำเลยไม่ชำระค่าสาธารณูปโภค(ส่วนกลาง).ตั้งแต่เดือน เมษายน ๒๕๕๗ จนถึงวันที่ ๒๗ พฤศจิกายน ๒๕๕๗ เป็นเงิน ๑๕,๒๔๐.๘๐ บาท รายละเอียดปรากฏตาม ใบเตือนระงับสาธารณูปโภค และ รายการเคลื่อนไหวบัญชีลูกหนี้ เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข ๕ เมื่อจำเลยไม่ปฎิบัติตามสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยด้วยวาจา และทางข้อความโทรศัพท์ โดยขอให้จำเลยชำระค่าเช่าและสาธารณูปโภคที่ค้างและขอให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากทรัพย์สินที่เช่าและส่งมอบคืนแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย
ต่อมา โจทก์จึงได้ให้ทนายความ มีหนังสือบอกกล่าวทวงถามและบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ เพื่อให้สัญญาเช่ามีผลสิ้นสุดลงในวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๗ และให้ชำระค่าเช่าที่ค้างทั้งหมด และให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่า และส่งมอบห้องชุดที่เช่าคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ภายในวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๕๕๗ จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วตั้งแต่วันที่ ๒๘ สิงหาคม ๒๕๕๗ แต่จำเลยกลับเพิกเฉย รายละเอียดปรากฏตามสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญาบอกกล่าวทวงถาม และสำเนาใบตอบรับของบริษัทไปรษณีย์ไทย เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข ๖
ข้อ ๔. การกระทำของจำเลยดังกล่าวทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ ดังต่อไปนี้ ๔.๑ จำเลยต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจาก ห้องชุดพิพาทโฉนดที่ดินเลขที่............ และส่งมอบห้องชุดดังกล่าว คืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย
๔.๒ จำเลยต้องชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน ๙ เดือน เป็นเงิน ๙๐,๐๐๐ บาท หักกับเงินที่จำเลยชำระให้โจทก์หลังเลิกสัญญา ๑๖,๐๐๐ บาท คงเหลือ ๗๔,๐๐๐ บาท(เจ็ดหมื่นสี่พันบาท)
๔.๓ จำเลยต้องชำระค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระจำนวน ..........บาท)
๔.๔ จำเลยต้องชำระค่าเสียหายเป็นรายเดือน ในการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์จากการนำทรัพย์สินออกให้เช่าเท่ากับค่าเช่าที่สามารถนำออกให้ผู้อื่นเช่าทำประโยชน์ได้ในอัตรา เดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท นับแต่วันเลิกสัญญาเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สิน และบริวารออกจากห้องชุดที่เช่า และส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย
รวมเป็นเงินที่จำเลยต้องชำระทั้งสิ้น ซึ่งโจทก์ขอถือเป็นทุนทรัพย์คดีนี้ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ๗.๕ ต่อปีของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
